札幌都心への投資加速 ホテル建設ラッシュに沸く

2019年01月02日 08時00分

 札幌都心部の至る所にタワークレーンがそびえ立っている。そのほとんどがホテル建設現場だ。これまでは、増加する訪日外国人を背景として薄野を中心に宿泊施設の建設が目立っていたが、ブランド力の高い道外企業が大通や札幌駅前エリアにも投資する動きが出ている。2020年の東京五輪までに札幌都心部で新規開業するホテルは、判明分だけで18カ所に上る。さらに北海道新幹線札幌開業を見据え、ホテル用地を取得して計画を練る不動産デベロッパーの動きが活発化。19年も投資意欲は衰えを見せない。

道外ブランド企業が進出 新幹線見据えた動きも

■薄野エリア 街並みが変貌

 道内最大の繁華街で観光スポットとしても有名なススキノ。食や娯楽を求めて行き交う人に加え、トラベルバッグを持つ観光客の姿が目立つ。飲食店などが入居するビルの間に挟まれた空き地や時間貸し駐車場が、瞬く間にホテルに変貌。奇抜なデザインの施設が至る所に建ち、街は様変わりしている。

 札幌市の地価調査結果によると、中央区南6条西3丁目は15年に1坪80万8500円の価値だったが、18年は1坪139万9200円に急騰。市内で最大の上昇幅を記録した。コロンビアワークスやレッドプラネットジャパンといった道外不動産業者がホテル建設を進めるなど、土地売買は盛んだ。

 不動産関係者は、用地不足と地価上昇により、営業しても採算が合わないと考えるホテルオペレーターが出ることを懸念する。しかし、道外中堅ゼネコンの担当者は「今でも2、3件の見積もり依頼がきている」と話し、投資が衰える動きは見られない。

■札幌駅東側 投資活発化も

 「耐震改修や防水とめじろ押し。中小企業が建て替えできるレベルではない」。大通エリアでビルを保有する地元オーナーは現状を口にする。こうした理由から同エリアでは、更新期を迎えたビルを道外不動産業者が取得し、建て替える案件が増えている。

 駅前通沿いにあった老舗菓子店の千秋庵本店は、いちご地所の手でホテルと店舗が入る複合施設に生まれ変わる。南2条西1丁目の宮本ビルは、京阪電鉄不動産が取得し、ビジネスホテルの建設を急いでいる。南2条西2丁目にある築50年の富樫ビルは、費用の問題から建て替えを諦めて売却先を探すなど、地元オーナーでは施設維持が困難な状況にある。

 こうした流れは札幌駅周辺エリアも同様だ。道庁近くで解体が進む北海道林業会館跡地では、西日本鉄道などがホテルを含む複合ビルの開発を計画している。福岡地所は北3条西2丁目で周辺の土地を買い増しし、道内1号店となる「ホテルFORZA(フォルツァ)札幌駅前」を建設中だ。ここでは九州勢の投資が目立っている。

 札幌駅前に事務所を構えるワールドスター不動産の長谷川傑社長は「海外や東京の不動産投資会社にとって、札幌駅周辺エリアは絶好の投資対象だ」と話す。中でもホテルの利回りは良く、注目されていると強調。北海道新幹線札幌駅のホームが創成川をまたぐ形となることが決まったことから、札幌駅前だけでなく、東側エリアでも今後、投資が活発化すると予測する。

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日本不動産研究所道支社支社長代理 妙摩健一郎氏

 ビル更新 間違いなく進む

 外国人観光客の増加を背景に札幌都心部でホテル開発が急激に進んでいる。宿泊稼働率が高く、利回りが4%半ばと良いため、REIT(不動産投資信託)物件としても売買が目立つ。2019年も不動産景気の好調は続くのか、日本不動産研究所北海道支社の妙摩健一郎支社長代理に市場動向を聞いた。

 ―18年のホテル開発動向を振り返って。

 これまでは、薄野エリアのやや繁華街から外れたところでホテル用地を仕入れる傾向にあったが、ここ最近は札幌駅前周辺や大通エリアといった立地のいいところで、ブランド力の高い企業が、開発をするようになった。札幌駅前通などで更新期を迎えるビルは、オフィスだけでは容積が全部埋め切れられない。ホテルを入れるという流れは今後も続くと思う。

 ―個性のあるホテル出店が目立っている。

 昔はビジネスホテルが主体だったのでシングルルームの割合が多かった。ここ数年は観光客が増え、特に外国人の受けがいい部屋が目立つ。中でも中国、韓国人はファミリーで来道するケースが多く、2つの部屋をつなげるコネクティングルームや5、6人用の和室が出ている。REIT物件を見てもシングルルーム主体のホテルは、稼働率はよくない。そうした中で、部屋は狭くなるが、シングルルームにダブルベッドを入れる動きもある。

 ―札幌市内でのホテル売買の動きは。

 18年はREITで2、3件の売買があった。札幌の利回りは4%半ばと良く、オフィスよりも注目は高い。よほど世界情勢が悪くならない限り、この利回りは維持されるのではないか。東京、札幌、福岡あたりはいい市況感にある。

 ―高級ホテルが出店する動きは出てくるか。

 高級ホテルを運営する企業が自ら開発する事例は少なく、最近では1棟丸ごと高級ホテルというのは全国的に見ない。複合ビルの上層階に入るケースがほとんどだ。交通利便性や容積などを勘案すると、札幌駅前で地下通路がつながっている場所が注目されるのではないか。

 ■街区再編などに合わせて

 ―19年の不動産市場展望を。

 投資市場的には悲観的なマインドはない。オフィスの賃料は上がっているし、ホテルの稼働率もいいので、収益性が急に下がることはなく、投資しやすい環境にある。中でもホテルは、震災の影響が一時的にあったものの、宿泊単価も稼働率は上がっている。

 さらに、19年春には、札幌市が容積率の緩和をはじめとする開発誘導方針をまとめる。これに合わせて、開発に動きだすオーナーもいると聞く。ビルの更新が進むことは間違いない。札幌駅前を中心に街区再編に合わせて、高機能なホテルやオフィスは確実に整備されるだろう。


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